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火炬計劃項目資金申請報告價格

《中國金融》|激活小微企業應收賬款資源

金華項目投資

企業資金管控創新點

    

  來源:財華社  11月28日,招商局商業房托(01503-HK)于香港啟動IPO,這是香港REITs市場冰封六年之后的首單IPO。

  招商局商業房托此次IPO募資規模介于25.65億至30億港元左右,發行價格區間定于每股3.42港元至4.00港元,折合2020年預計年化每基金單位分派承諾收益率為5.9%至6.9%;預計2021年將達到6.4%-7.4%;2022年預計達6.5%-7.6%。      作者|王海龍「中國人民銀行南京分行」  應收賬款是小微企業資產的重要表現形式,是盤活小微企業存量資產的重要突破口。開展應收賬款融資,有利于拓寬小微企業融資扶貧項目資金績效管理培訓生_58投融資|www.58trz.com渠道。招商蛇口將為上市后三年內的收益兜底,較市面其他REITs項目更具投資吸引力。2017年以來,中國人民銀行南京分行認真貫徹落實《小微企業應收賬款融資專項行動工作方案(2017—2019)》,突出實體導向,聚焦小微企業,堅持市場推進與政策支持相互配合、面上增量與點上創新相互結合、線上拓展與線下推進相互融合,建立健全小微企業應收賬款融資服務機制、擴大小微企業應收賬款融資規模、積極探索政府采購合同線上融資,充分發揮中征應收賬款融資服務平臺(以下簡稱“中征平臺”)的金融基礎設施作用,讓“呆資產”變成“活資金”,有效提升小微企業金融服務質量和水平。而REITs的投資向來以收益穩健著稱,此次招商局商業房托以較高的投資回報率預期與穩健性相結合,是當下動蕩市場中難得的優秀投資標的?! ?strong>承百年招商基因,繼往開來  中國人有句老話,“十年樹木,百年樹人。

”若樹立一家生生不息的企業,則需要多代人前仆后繼的辛苦耕耘?! ⊥问荒辏?872年),清廷收李鴻章奏折,批準建立輪船招商局。如今招商局歷史已跨越世紀,歷經24代掌門人而基業長青。中國近代多磨難,鮮見百年企業。

招商局在時代的浪潮中以積極的應變完成大時代中的屢次成長壯大?! ≡?019年9月3日,當招商局集團旗下城市綜合開發運營業務的旗艦上市企業——招商蛇口(001979-SZ)宣布籌劃設立房地產投資信托基金(REITs)并在香港聯交所上市時,這則消息成為國內房地產市場和資本市場共同關注的焦點?! 〖訌妰韧饴搫?,深入推進專項行動實施  為深入推進小微企業應收賬款融資專項行動,人民銀行南京分行制定了“321”專項行動方案?! ?strong>REITs如何成為招商蛇口激活物業資產的良策?  國內房企融資逾加困難是必須直面的行業現狀?!?”是樹立實現應收賬款融資服務平臺業務規模全國領先、推動供應鏈核心企業與中征平臺系統對接、探索開展基于政府采購的小微企業應收賬款融資業務三大目標,構建小微企業應收賬款融資長效機制。隨著“房住不炒”的政策方向確立,國內房地產融資收緊,融資成本上升。ABS、CMBS等創新型融資方式獲眾房企青睞,但其總量無法滿足龐大的地產商再融資需求?! ?019年上半年加大美元債發行量曾一度成為眾多房企的選擇,但隨著人民幣貶值壓力增大,國際貿易摩擦難平,快速增長的房企美元債務可能會成為未來中國經濟的重大風險因素?!?”是建立聯動協調和多層次任務督導兩大機制,保障專項行動有效實施。7月12日發改委發布《國家發展改革委辦公廳關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》限定了房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。此舉令房企爭相發行美元債的熱潮快速降溫?! ≡谶@樣的大背景下,房地產企業該如何融得安全、廉價的資金呢?有著融資成本優勢的招商蛇口為什么會選擇沉寂多時的香港REITs市場呢?  2019年1至10月,招商蛇口銷售額保持快速增長,同比增幅達35%,優于國內龍頭房企的平均水平。建立由人民銀行作為牽頭單位,工信廳、財政廳等部門共同參與的會商制度,定期研究、協調解決工作中出現的困難和問題,并通過向省、市兩級政府專題匯報,尋求政府在組織保障、考核激勵和風險補償等方面的支持。

截止2019年6月30日,公司未售土儲約4600萬方,估算貨值超9000億元。同時組織轄內各地市中心支行建立多層次的任務督導機制,將應收賬款融資服務工作列入當地政府金融工作考核范疇,明確作為打造營商環境的重要舉措,按季跟蹤監測中征平臺運用情況,確保專項行動落實好、有效果。特別要注意到的是,受益于期內招商蛇口大力拓展直接融資,1H2019公司綜合資金成本僅為4.91%,保持業內領先優勢,穩健的債務水平和結構,加上低水平的資金成本,這令招商蛇口擁有更佳的發展潛力?!?”是突出供應鏈融資這一重點,實現“以鏈帶面”。

牽頭制定印發《江蘇省小微企業應收賬款融資專項行動實施方案(2017—2019)》,明確圍繞江蘇是制造業大省,產業齊備,供應鏈核心企業眾多的特點,突出供應鏈核心企業帶動上下游加入平臺融資的優勢,“以鏈帶面”加快全省應收賬款融資業務發展?! ≡诒3种袠I內較低的融資成本的基礎上,招商蛇口的融資計劃一定是以爭取直接融資為主,獲得廉價、安全的資金為目標,這與國內的房地產同業似乎并無太多不同,但在視野和運作上招商蛇口擁有著更大的格局。這一次,他們將目光投向了幾乎被國內房地產商遺忘的香港REITs市場?! ?strong>有望激活冰封的香港REITs市場  2003年7月,香港證監會頒布《房地產投資信托基金守則》(下稱《守則》)為香港REITs的發展奠定了法律基礎。2005年領展房產基金(00823-HK)成為首支登陸香港聯運城市城開投資公司_58投融資|www.58trz.com交所的REIT,以市值計,其目前是亞洲地區最大型的REIT。

通過推進“321”專項行動方案,江蘇省形成了政府部門頂層設計完備、金融機構認真落實、全社會共同參與的良性互動局面,實現了應收賬款融資業務不斷增量擴面??墒羌幢闳绱?,香港REITs市場的總市值在亞洲市場也僅排在第三位,上市REITs只有11家?! ∠噍^于冷清的香港REITs市場,內地房企更愿意直接赴港IPO。

  圍繞“以鏈帶面”,發揮供應鏈核心企業引領作用  一是強化宣傳引導。人民銀行南京分行組織全省各市中心支行利用媒體專題報道、業務宣講培訓、銀行定點宣傳、企業現場輔導等多種形式,加大對轄內核心企業的政策引導力度。這是因為根據《守則》規定,香港上市的REITs需要將除稅后凈利潤金額的90%用于分紅,并且借款總額都不得超過基金資產總值的45%。這在國內房地產市場飛速擴張的時代,自然難以吸引一眾房企們。人民銀行揚州、無錫、宿遷等市中心支行分管行領導帶隊赴企業開展面對面業務宣介,引導供應鏈核心企業提高供應鏈管理意識,動員更多企業參與應收賬款融資。二是建立核心企業名單?! 】扇缃駠鴥确康禺a市場已逐漸告別增量發展時代向存量運營過渡,香港REITs市場對房企來說缺乏吸引力的情況或將逆轉。在融資渠道收緊和融資成本上升的情況下,香港REITs對房企來說將是盤活存量資產的優秀解決方案?! ⊥瑫r,對于投資者來說,香港REITs的高分紅,低負債率也會更具吸引力。這可以說是對房企和投資者而言是雙贏的局面。

聯合商業銀行對當地核心企業進行摸底調查,建立供應鏈核心企業名單制,逐戶確定主辦銀行,推動核心企業通過中征平臺確認債權債務關系,并圍繞核心企業精準發力,帶動供應鏈上下游企業共同加入中征平臺,不斷拓寬業務覆蓋面。招商蛇口成為2014年后首家申請設立香港REITs的公司即是大勢所趨,或許也將成為香港REITs市場新時代開啟的標志?! ?strong>四個維度看招商局商業房托  招商蛇口公告顯示,其控股子公司招商局置地(00978-HK),通過旗下香港全資子公司招商局置地資管有限公司(以下簡稱“招商局置地資管”)就擬于香港設立招商局商業房地產投資信托基金向香港證監會提交了認可申請?! M注入招商局商業房托的五項底層資產(下稱“五項物業”)全部位于粵港澳大灣區核心城市——深圳市的南山區蛇口區域,其中包括四項商業物業,新時代廣場、科技大廈、科技大廈二期及數碼大廈,以及一項商場物業,即花園城。三是發揮政策激勵作用?! 〗刂?019年9月30日,五項物業總價值約68.79億元人民幣;總樓面面積約為26.24萬平方米;可租賃總面積為25.00萬平方米。推動轄內人民銀行揚州、無錫等市中心支行通過綜合應用貨幣政策工具,鼓勵對接銀行為核心企業及其供應商制定專項融資方案,進一步提高核心企業為上游供應商增信,改善供應商資金狀況的意愿。同時指導人民銀行泰州市中心支行推動地方政府出臺中征平臺融資獎補考核辦法。截至2019年12月末,累計向中國銀行泰州分行等金融機構發放專項獎補資金近100萬元,撬動貸款資金102億元,惠及61家核心企業及配套中小微企業?! ?018年初,深圳地鐵12號線正式開工。核心企業撬動的融資服務模式,不僅提高了融資的成功率和時效性,而且構建了更加緊密的供應鏈協作關系。12號線南起蛇口左炮臺站,北至寶安海上田園東站,沿途共設立33座車站,并通過換乘站與地鐵1、2、5、11號線相接。這大大縮短了蛇口與深圳各地區通勤時間,并北延加強與東莞連通。招商局商業房托的五項物業受益于此,物業價值和盈利能力得到進一步提升?! ‰S著粵港澳大灣區戰略規劃的落實,以及將深圳建立社會主義先行區的推進,預計12號線于2022年年底開通運營,并于2020年首先建成3座車站。招商局商業房托五項物業的龍南項目合作_58投融資|www.58trz.com區位價值及租金收益水平將獲得可期的穩定增長?! ∵@里從投資REITs的四項要素來看一下招商局商業房托的基本情況:  1.投資物業組合類型及地域  五項物業中有四項商業物業,其主要功能以寫字樓為主,其中新時代廣場是位于海上世界商業地區與太子灣之間的甲級寫字樓,總面積達87,337平方米。這種“以鏈帶面”的雙贏效應,輻射帶動了全省更多大型骨干企業參與中征平臺?! ×硗馊棸?,數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期三棟寫字樓綜合體,均位于南山政府制定的高科技公司及初創公司的商業樞紐地區蛇口網谷,此地區專注于促進及發展新型產業,是地方政府重點關注的產業地區?! ∈?019年2月18日國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》及8月18發布《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》雙重利好提振,深圳已被置于中國經濟改革開放和制度創新的最前沿,這是對于該地區經濟發展和長治久安的最有力的政策保障?! ≌猩躺呖谀贸錾钲诘貐^的五項優質物業資產作為招商局商業房托的底層資產,可見其對招商局商業房托的重視程度,這對穩定招商局商業房托的長期投資回報起到了一定的支撐作用。

目前,全省共342條規模以上供應鏈上線開展融資,供應鏈條數量居全國首位?! 撔孪到y對接,積極探索線上融資服務模式  一是鼓勵引導核心企業與中征平臺進行系統對接,開展線上融資業務。在線下供應鏈融資業務中,存在融資效率低和虛假確認應收賬款問題?! 〈送?,五項物業均位于深圳市前海蛇口自貿區內。據深圳新聞網7月22日訊,今年上半年,前海蛇口自貿區注冊企業數量同比增長超過16%;實現稅收收入同比增長23.7%;完成社會固定資產投資增長達23.2%;實際利用外資25.34億美元,約占全市的61%,同比增長12.1%。該五項物業所處區域的經濟活躍程度在深圳市相對靠前?! ∩呖诨▓@城是位于蛇口街道的首個集購物、餐飲、休閑及娛樂設施于一體的大型綜合商業樓宇,是蛇口地區重要的傳統購物廣場。通過中征平臺、核心企業內部系統的對接,實現業務數據自動化傳輸,為核心企業、供應鏈中小微企業和金融機構提供一體化線上融資對接服務,能有效提高應收賬款融資效率和實現風險防控目標。為此,人民銀行南京分行指導人民銀行揚州、南通等市中心支行與當地企業主管部門、國資部門、經信部門以及商業銀行等機構通力協作,推動核心企業開展線上反向保理業務,實現批量持續快速融資,著力解決小微企業頻繁、小額的融資需求。目前,全省13家核心企業與中征平臺完成對接并開展業務,大企業示范帶動效應顯現,有力地推動應收賬款融資工作向廣度和深度拓展?! ?strong>2.物業集中度分散,租戶數量多、類型多樣  就REITs來講,若持有物業過于集中,面對大客戶搬離時會對業績造成較大影響?! 《翘剿魍苿诱少徬到y與中征平臺對接,開展政府采購線上融資業務。政府采購應收賬款還款來源穩定,業務違約風險低,中小微企業利用其進行融資具有廣闊前景。但傳統線下政府采購融資存在采購合同真實性難驗證、回款賬戶鎖定難等問題,業務開展困難重重,實際效果并不理想。據招商局商業房托擬持有的五項物業來看,其物業集中度較低,風險較為分散。

為此,人民銀行南京分行組織鎮江、宿遷等市中心支行通過可行性調研、聯合印發文件等形式積極探索推動政府采購系統與中征平臺開展對接,為小微企業開展政府采購項下融資業務提供便利。2019年,兩市政府采購系統與中征平臺完成系統對接,并實現業務落地,試點辦理融資12筆,融資興化項目合作_58投融資|www.58trz.com金額1034萬元,政府采購線上融資業務實現突破?! ∽⑷虢鹑凇盎钏?,有效緩解小微企業融資難題  一是中征平臺應用成效持續領跑全國。

經過深入推進小微企業應收賬款融資專項行動,應收賬款融資呈現出地方政府積極支持、人民銀行大力推動、商業銀行探索創新、核心企業積極配合、小微企業廣泛參與的良好態勢?! 姆客姓J可申請中數天使投資最早源于_58投融資|www.58trz.com據來看,五項物業的租戶數量較多,租金貢獻分散,租戶類型也呈多樣化。截至2019年末,江蘇省共在中征平臺注冊用戶3.01萬家,占全國用戶總數的15.3%;累計通過中征平臺促成應收賬款融資3.39萬筆、金額1.81萬億元,分別占全國的17.1%和17.0%,融資筆數和融資金額連續四年位居全國第一。

于2019年9月30日,該五項物業共有279個租戶。前五大租戶每月基本租金貢獻占總額的18.5%?! 《菓召~款融資成為小微企業有效融資方式。五大租戶所處行業包括房地產、科研及技術服務、石油、物流以及醫療器械制造等。憑借中征平臺賬款確認、反向保理融資等功能,小微企業增強了與供應鏈核心企業的關系和利益綁定,緩解了信息不對稱、擔保抵押物缺乏等融資難題,應收賬款融資逐步成為全省小微企業融資的主要方式之一?! ⊥?,除一名房地產行業租戶基本租金占物業基本租金總額的7.4%(招商局商業房托關聯人士),沒有其他單一租戶的基本租金占到物業每月基本租金總額的比重超過5%。截至2019年末,江蘇省小微企業注冊用戶1.95萬家,占債權人注冊用戶總數的69.78%,中征平臺約三成融資金額、約4790億元注入小微企業,其中單筆1000萬元以下的融資共1.23萬筆,占小微企業融資總筆數的69.9%?! ?strong>3.營運狀況及發展  從實際租用率來看,截至2019年9月30日,新時代廣場為76.3%、科技大廈為100%、科技大廈二期為88%、數碼大廈為84.1%、花園城為79.1%?! ∪谴龠M降低小微企業融資成本。據該房托認可申請披露,獨立物業估價師認為寫字樓及購物中心的市場租金將于在2019年12月31日同比增長幅度達到2%至5%。核心企業與中征平臺進行系統對接,開展反向保理融資業務,實現了小微企業的信用增進。金融機構面向供應鏈開展批發式營銷,也降低了上游小微企業融資成本。據統計,江蘇省內金融機構通過中征平臺向企業發放的貸款平均利率為5%,將小企業融資成本降低到和大企業貸款接近的水平?! 淖饨鸱矫鎭砜?,也呈現穩步提升的趨勢。江陰市金橋化工有限公司、中國銀行無錫分行與中征平臺實現三方對接直連后,上游小微供應商在線申請貸款,銀行最快當上海gic投資公司待遇怎么樣_58投融資|www.58trz.com天就能放款,獲得的貸款加權平均利率為4.85%,降成本效果明顯。截止2019年9月30日,五項物業的每平方米平均月租均高于2018年末水平。新時代廣場上漲10.17%;科技大廈上漲1.65%;科技大廈二期上漲5.60%;數碼大廈上漲5.24%;花園城上漲了1.12%?!?。

每平方米平均月租整體上漲趨勢延續?! ∥飿I的租戶群體擁有高續租率及低拖欠率的表現。截至2018年末三個年度物業續租率分別高達71.7%、80.8%及86.2%。2018年末物業平均拖欠率則僅為0.3%。

優質的租戶為招商局商業房托提供了高度穩定的收入來源?! 〗刂?018年12月31日,招商蛇口投資物業總價值為398億元,其中包括28項綜合開發物業及9項商業物業,僅僅半年之后就升至432.6億元,增長率達8.7%?! 〗刂?019年9月30日,五項物業的總樓面面積及可租賃面積分別達26.2萬平方米及25.5萬平方米,可租賃總面積平均租用率達84.1%,同期物業評估價值總額為65.79億元?! ∝斎A社記者在招商房托IPO發布會上獲悉,除了五項底層資產,未來仍將有三項優質潛在物業或將注入。這包括匯港二期、太子港二期以及新時代廣場二期項目,注入預計于明年下半年或后年啟動。同時,該公司管理層稱,依托公司旗下眾多優質物業資源儲備,仍將考慮其他城市的潛力物業資產注入,其中以大灣區城市為優秀考慮目標?! ≌猩躺呖谕顿Y物業總價值保持增長態勢,其中優質及潛力項目眾多,這為招商房托未來的資產注入提供充足和高質量的來源保障。憑借招商房托的上市平臺和招商系資源的強大支持,注入招商房托將是這些優質物業提升資源整合及盈利能力的最佳平臺。

  4.招商局置地助力招商局商業房托平臺打造  招商蛇口的控股公司——招商局置地在2018年財報中強調中國房地產市場經過十多年高速發展,未來增速預計逐漸放緩,存量房地產管理服務的需求將快速增長。

鑒于此,招商局置地歷經兩年戰略轉型,并與控股股東招商蛇口簽訂經修訂及重列的不競爭條款,此將兩家關聯公司的戰略定位以清晰分工,招商蛇口將專注城市綜合開發運營業務、工業園及游輪業務。

招商局置地除在公司傳統布局的廣州、佛山、南京、句容、重慶、西安經營房地產開發業務外,其戰略將轉移至輕資產房地產資產管理業務。

以此看來,招商局置地的戰略定位將會助力公司招商蛇口的城市綜合運營開發業務,以各自專精提升招商局集團的整體競爭力,招商局商業房托就是很好的案例?! ≌猩躺呖跒檎猩叹稚虡I房托提供五項底層優質資產,招商局置地全資附屬公司招商局置地資管將成為房托管理人,每半年按年度可分派收入的10%收取基本費用,而投資者享受余下的90%分紅。

可以說,在未來的國內房企向城市運營商轉型的過程中,招商局商業房托再一次將招商系推到時代的前沿。招商局商業房托將成為價值投資者們必將矚目的旗桿標的。責任編輯:馬婕

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